我国长租公寓的大规模兴起是从2017年开始的，背景在于2016年国内房价大涨之后，国家开始新一轮房地产调控，提出了“房住不炒”的顶层设计，而在楼市调控的各种长效机制中，购租并举成为主要方向，发展租房市场由此成为我国房地产调控的重要一环。

当年6月份，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出了“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”。发展目标是：“到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。”

过去20多年，国内房价一路上涨，房地产调控也出台了各种政策，调控的发力点主要集中在购房市场，事实证明效果并不是很理想。2016年以来，房地产调控开始转变思路，将租房市场作为调控房价的重要手段。根据很多发达国家的经验，比如德国房价涨幅一直不大，很大部分原因在于租房市场非常发达，有一半的人选择长期租房而不是买房，这就在很大程度上减轻了买房的需求压力。而在中国，很多人都有非常强烈的买房情结，租房只是过渡性需求，这种对买房的高需求，很大程度上是拉动房价上涨的动力，如果能将庞大的购房需求转移一部分到租房市场，那么房价上涨的压力会有所减轻。所以，2016年以来的这一轮房地产调控，对租房市场的重视程度提高了，和购房市场处于同等重要的地位。

中国人不愿意租房，除了房子具有保值增值的因素之外，还因为租房者的权益在很多方面远远不如购房者，租房不能给人提供足够的安全感，在子女入学等方面也无法享受同等待遇，所以，很多人只要具备条件，就会尽一切可能去买房。为了解决租房者的后顾之忧，这几年在政策层面提出了租售同权，很多城市开始同意承租人子女享有就近入学的权益，部分城市甚至开始试点租房落户。

从其他国家的经验来看，租房市场之所以非常发达，除了承租人的权益得到全方位保障之外，还在于租房市场里机构占比非常高，很多租客是从公司手中租房，而不是从房东个人手里租房。我国的租房市场主要以散租为主，租客通过房产中介从房东个人手中租房。换而言之，国外租房市场以B2C为主，在整个租房市场中的占比超过一半，而我国的租房市场以C2C为主，B2C的占比不到5%。如果想要将租房市场发展到和购房市场一样的高度，仅仅靠C2C的散租模式很难实现购租并举，还需要大力发展B2C租房市场。

正因为如此，从2016年国务院提出大力发展租房市场之后，国内的长租公寓大量涌现出来。理论上而言，长租公寓可以将大量分散的房源集中组织起来，有效增加租房市场的供给，并且通过统一规范的管理，让租客得到更好的租房体验，让房东得到更稳定的回报。如果长租公寓能够稳定发展，让更多的人愿意选择租房，可以在很大程度上配合购租并举的政策，为我国的房地产市场调控起到重要作用。

但可惜的是，这只是一种理想状况，资本的本意还是以逐利为主，注定了这种理想状态和现实会有相当大的差距。长租公寓兴起短短几年时间，就已经开始频频发生爆雷、跑路的现象，到最近危机开始大面积升级。

导致长租公寓爆雷的主要原因，和这个行业的运作模式有直接关系。在各路资本纷纷杀入长租公寓市场之后，为了在最短时间内抢占市场份额，长租公寓从房东手中高价收房，然后以相对低价租给租客，这也是国内互联网企业最常见的烧钱模式。

国内租房市场的回报率原本就低，很多城市的租金回报率不到2%。从房租的绝对价格来看，很多一线城市的租金并不便宜，但是由于房价过高，导致房租回报率（年租金/房价）其实很低。在过去传统的租房市场，房东的盈利主要是通过房价上涨来实现，房租收益只是极小部分，所以房租回报率低对于房东并没有太大影响。对于长租公寓而言，盈利空间主要是靠房租而不是房价上涨，所以对房租回报率就尤为敏感。长租公寓为了抢占市场，采用高价收房、低价出租的模式，又进一步压低了原本不高的利润空间。

不仅如此，为了用最快的速度抢占市场，长租公寓普遍采用了金融杠杆。很多租客在和长租公寓签订租房合同时，还会和金融机构签订一份租金贷，后者将一年甚至两年的租金发放给长租公寓公司。长租公寓提前一次性收到资金后，除了少量支付房东，大部分用于扩张新业务。从积极的角度来看，租金贷可以帮助部分年轻人提前实现租房梦想，但租金贷的资金直接流向了长租公寓而不是租客手中。由于高进低出的模式原本就不可持续，长租公寓再利用租金贷去扩张新业务，相当于进一步放大了经营杠杆，使风险进一步提升。

长租公寓大面积爆雷，对于我国的租房市场带来了双重打击：一方面，租房市场从C2C向B2C转型的努力遭遇重挫，如果租房市场只能停留在C2C的初级阶段，那么很难有大的发展；另一方面，大量长租公寓爆雷，导致很多租客利益受损，很多租客在交了租金之后还要被房东扫地出门，这进一步加深了人们对租房的不安全感。

最近几年，我国一直在努力实现租售同权，但是长租公寓给租客带来的伤害，让人们反而更加意识到作为租客的权益非常脆弱，这种现实会让更多人坚定买房而不是租房的信念，给购租并举的调控体系增加了更大的难度。