文/老谢

以贷款人的信用等级来划分，美国的抵押贷款市场大致分为三个层次:优质贷款市场(Prime Market)、“ALT－A”贷款市场和次级贷款市场(Subprime Market)。次级贷款市场面向收入证明缺失、负债较重的人，贷款人可以在没有资金的情况下购房，无需提供任何有关偿还能力的证明，此为次贷危机的源头。

低收入家庭、贷款银行、投资银行、对冲基金以及保险公司等共同构成了次贷链条。首先，贷款银行的经纪人向低收入家庭推销次级按揭，他们设计出了极具诱惑力的条款，购房者可以享受极低的首付标准（比如5%）甚至零首付，在购房后的2到3年内利率也设计得极低。这样，购房者即使只有很低的收入，也可以很轻松地买房。在买房2到3年后，购房者的利率开始重新调整，大幅上涨至8%～20%的水平。危险性显而易见，因为对于低收入家庭而言，显然无力承担如此高的利率。问题的关键在于，无论是贷款银行还是购房者，他们都相信房价会持续上涨。如果房价如愿上涨，购房者可以有两个选择:将房屋出售获利，或者和银行重新按揭。比如原先一套50万美元的房子，购房者支付了5万美元的首付，45万美元的按揭，假如房价上涨到80万美元，购房者可以和贷款银行重新按揭60万美元，银行支付给购房者15万美元，这样，购房者可以支付银行的高额利息。住房市场的重新按揭同时还创造出了巨大的消费需求，刺激美国经济发展，这是另外一个话题。

贷款银行成功将资金带给低收入家庭之后，一方面需要转移风险，同时也希望能尽快回流资金，创造出更大的需求，于是做了一个资产证券化的设计，以住房抵押为基础，贷款银行将次级按揭卖给了投资银行，也就是次级债（MBS）。对于华尔街的投资银行而言，这些收益高达百分之十几的次级债无疑是一座金矿，如果房价持续上涨的话。华尔街的投行显然更具金融创新意识，他们将次级债再一次证券化，设计出次级债抵押证券（CDO），依风险程度不同分为三级，卖给全球的保险公司和对冲基金。而对冲基金和保险公司将次级债抵押证券再次转卖，到最后已经面目全非，谁也看不清这场游戏的真实面目。

如果房价持续上涨，这场游戏可以一直继续下去，约600万低收入的美国家庭实现了“居者有其屋”的梦想，参与的热钱也获得了高额回报，大家共同分享美国房地产的盛世。自互联网泡沫破灭之后，美国需要新的经济增长点，房地产市场成为最重要的引擎。不过，泡沫总有破灭的一天，从2004至2006年6月，美联储连续17次加息，联邦基金利率从40年来的最低点1%升至5.25%，美国房价也应声而落。对那些买房的低收入家庭而言，意味着双重打击，一是利率上升意味着更多的还贷压力，二是房价下跌使得重新按揭不再可能，于是，违约也就顺理成章，大量的违约房产被银行收回拍卖。当多米诺骨牌的第一张倒下，整个次贷链条也就随之崩溃，首先浮出水面的是新世纪金融公司，这家美国第二大次级抵押贷款专业机构在去年2月公布了次贷损失，去年7月，贝尔斯登旗下两只对冲基金因杠杆投资次级债抵押证券净值清零。随后，摩根士丹利、美林、花旗、瑞银等国际大投行纷纷爆出巨亏，人们才真正意识到次贷危机的严重性。

次贷的规模到底有多大并没有一个准确的答案，根据有关统计，美国的住房贷款总规模为10万亿美元，其中8万亿美元属于优质贷款市场，7000亿美元属于“ALT－A”贷款市场，剩余的1.3万亿美元属于次贷市场，这个数字和600万套次贷住房也基本吻合。如果1.3万亿美元的次贷全部违约，对金融市场意味着灭顶之灾，当然，这样极端的情况不可能上演。

2月12日，美国政府推出了“生命线计划“来挽救危机，对于那些拖欠房贷超过90天的房主，可以通过一定的协议，获得30天的缓冲期。在此期间，房子暂时中止拍卖，房贷商将和房主们制订一个都能接受的还贷方案。不过，这样的举措更像是解决社会问题而不是经济问题，借款人没有偿还能力才是问题的关键所在。不过聊以安慰的是，即使这些次贷全部违约，600万套被强制收回的住房至少还有部分价值，等到美国房地产市场见底，全球的热钱自然会汹涌而入，或许这才是解决次贷问题的自然法则。