站在旺角街头，又一次有了对“密度”的极端体验。如果说香港是创造全世界密度“吉尼斯”纪录的地方——每公顷1.3万人，那么旺角则是密度中心的中心。

很多场景似曾相识，这里是多部描述市井生态、平民作风、地下秩序的香港电影的天然背景。现实景观中，九龙的商业轴线弥敦道延伸至此更加本土化，从上海街、新填地街、山东街、砵兰街，一直到西洋菜街，交织出鱼龙混杂的市井画卷。尤其是砵兰街，陈果的电影《榴莲飘飘》的故事发生地，曾作为香港“红灯区”的地理符号。

如今在砵兰街的广告牌夹缝中，赫然出现一堵暗黄色不规则石墙，仿若天外来客。这块超尺度“陨石”正中裂开巨大的玻璃廊道，透视着熙熙攘攘的旺角街市。近60米的中庭空间中，两部通天电梯扶摇而上，直通魔幻的电子天幕。这天因为一个韩国乐团要来现场，周边中学生放学后蜂拥而来，商场气氛升至沸点。据说，这里周末一天的人流量超过30万，如果摊开在一个平面空间里可以铺满几个街区了。

这个陨石般的城市综合体，就是历时15年、耗费105亿港元的香港城市重建计划的代表性工程——朗豪坊。这一工程最早要追溯到1988年，是当时香港四大城市重建工程中最大的一个，又因地处以“黄、赌、毒”著称的地带而格外受关注。经过慎重筛选，鹰君集团在1989年被选为开发商。鹰君集团主席罗嘉瑞对本刊记者说，他们要面对的难题重重：如何在不大的地块上，以商业为主拉动人气，还要将城市功能容纳进去，比如供周边居民使用的1100平方米的城市公共空间，一个小型巴士站，一个熟食中心以及一个社区中心。

拆迁用了整整10年，罗嘉瑞也始料未及。他说，因为地处旺角最密集区域，耗费了40亿港元收购土地，才拆迁出约1.7万平方米的地块。幸运的是，在这一过程中旧启德机场不再启用，对朗豪坊的120米限高取消，最终确定了集商场、写字楼及酒店于一体的城市建筑综合体方案。如此一来，容积率高达15。

如何将人流从地面引到空中，带入颠覆性的15层商场？罗嘉瑞说，“香港城市规范”规定，一定高度以上建筑密度有限制，鹰君就是在这有限的空间里做文章。靠近弥敦道的地块，可以建筑的部分被办公塔楼和商场占据，它们之间的空间则被设计成了一个近60米高、被巨型电子天幕所覆盖的中庭空间，成为整个建筑的灵魂。在裙房屋顶层，则布置了通向办公楼大堂的自动扶梯，通向商业空间的通天电梯，还有通向酒店大堂的空中通廊。直达商场的两部亚洲室内最长通天电梯将人流直接引向最顶层，然后通过“回转购物廊”螺旋而下，构成犹如纽约古根海姆博物馆般的连续街道。而在相对僻静的另一地块，建筑的部分是酒店，剩下的空间则被划为两个部分，一部分是街头绿地，另一部分则是在裙房上的屋顶花园，这一层同时也成为连接商业零售、办公大堂、酒店大堂的主要交通层。

从空中看，朗豪坊有两座玻璃连廊，一座通向艺术化的五星级酒店朗豪，另一座则通向社区中心，再往下走是熟食店、巴士站。市井百态巧妙隐身在建筑之中令人有意外之喜，而这异形建筑自身又融合在周边的6条街、4个街区的肌理中，“大隐隐于市”。怪不得很多外地游客宁舍传统中心区的酒店而来这里，因为那些地方感觉不到身处香港，而这里每天一开窗就是扑面而来的本土风物。“有新旧、中西、中产和草根的一个杂交生物，才是香港。”

自从朗豪坊落地，砵兰街的商铺店租开始10级跳，从每平方英尺10港元上升到200多港元。因为租金上涨，昔日红灯区的霓虹灯也日渐黯淡，夜总会、麻将馆、桑拿按摩等也慢慢迁出这一区域。更重要的是，朗豪坊日渐弥合弥敦道两边的发展不平衡，将整个香港最悠久也最底层的区域融入现代都市全景之中。

如果说旺角的高密度以混杂街道呈现，那么中环半山中的摩天大楼群则是另一种高密度景观。某种程度上，鹰君集团营造朗豪坊城市综合体的经验就源于1992年他们建于中环核心区的花旗银行大厦。与毗邻的中国银行和汇丰银行相比，这座“双塔”从建筑外观来看或许并不惊艳，但具有丰富本地经验的建筑师严迅奇为它带来了丰富灵活的内外部空间体验。这栋全港首个智能大厦获香港建筑师协会最高荣誉，其中的一系列城市连接体实践奠定了日后朗豪坊思路的基础。大厦北面是旧的中心区，东面是金钟道新的商业中心和香港公园，南面是山顶缆车总站和半山的住宅区，花旗银行大厦把以前分开的城市网络连接起来。以双塔环抱之下的广场向外辐射，设立了多个人行道和步行桥，成为实际上的行人交通转接点，终端的聚集地以一个挑高的采光中庭表达出来，如同这座“城中城”的入口。严迅奇认为，现代都市的高密度是否有生命力，就取决于城市连接体是否有持续性和活力。从这个意义上说，“与其说是在城市中建造建筑，我更倾向于在建筑中建造城市”。

城市建筑综合体已经成为高密度都市的解决方案之一。追溯起来，最早的城市综合体是古希腊的市民广场，会堂、市政厅、神庙，以及具有多种功能的敞廊，围合成功能多样的公共界面。“二战”后的城市化产生了住房、交通等一系列问题，《雅典宪章》中将城市划分为居住、工作、游憩和交通四大功能的“功能分区”理论渐渐不适应现实，柯布西耶的马赛公寓成为那一时期城市综合体的著名实验。之后在20世纪中后期，以纽约洛克菲勒中心为代表的城市综合体盛行一时。如今，鹰君集团的香港“朗豪坊”项目又提供了一个结合旧城复兴的城市综合体样本。

在大连未来的CBD中心区东港，鹰君集团已迈出深入内地的第一步，就是要将城市综合体营造经验引入，通过多功能混合型的开发模式拓展地产投资，参与旧城改造。东港项目以奢华酒店品牌朗廷酒店作旗舰，融酒店、豪华公寓于一体，仍邀请了严迅奇主持设计。罗嘉瑞介绍，与香港旺角“朗豪坊”在街道夹缝中挤出一片天地不同，大连东港项目位于景观最好的海岸，凭借72层摩天大楼的优势可俯瞰大海。综合体之间还专门辟出一大块公共绿地，将成为东港的一块城市绿洲。■

专访鹰君集团主席罗嘉瑞

三联生活周刊：身处对国际经济大环境异常敏感的香港，“逆市而上”似乎成了鹰君集团的一个标签，这一次进军内地也是在市场低谷期。

罗嘉瑞：我是1982年从美国回到香港参与家族经营，正值中英谈判期间，不少人因为感到香港前途不明而丧失信心，地产业一片愁云惨雾，快速扩张的鹰君集团也遇到很大挑战。我之前一直在美国做医生，对生意一窍不通，用了差不多4年来重组公司，才有了起色。那时候汇丰银行是我们的主要银行，当时很多人还不了钱，我们全部按时还了，汇丰请我来做他们的董事。

1989年我们参与中环花园道黄金地块竞拍，当时是中环“地王”，楼面面积15万平方米，专家预估会创下57亿港元的市场纪录。但其间香港因为内地政治风波而陷入经济动荡，房地产价格急剧下降，众人皆选择放弃或者观望，我们以27亿港元低价购入，还把当时在观望的花旗银行拉来这里，做他们的总部。2004年建成的旺角朗豪坊项目本来是跟政府各占一半的，“SARS”爆发时香港经济不景气，我们就用比较低的价格从政府手里买下来了。

90年代中香港地产巅峰时，我们卖出香港一个地产项目，当时西方国家经济低迷，于是我们趁机在英国、澳大利亚、加拿大等地买入5家豪华酒店，奠定了我们国际酒店网络的基础。2008年以来的环球金融海啸，让全球地产与酒店业面临很大的挑战，但我们觉得这是扩张的好机会。过去拿不到的地可以拿到，过去人家不可能卖的价格也可以卖了。我们刚刚在今年初，以超过1.5亿美元购买了芝加哥市中心著名地标建筑——IBM大厦的一部分楼层，并将其改造为朗廷酒店。

反着市场来，大家买的时候我们卖，大家卖的时候我们多买。从根本上是基于两点，一是财力，我们要求自己的负债率不能超过30%，这样当低谷来临才有机会去收购。二是对长远发展有信心，而且本身是想做长期投资。

三联生活周刊：鹰君如何描绘自己的全球投资版图？

罗嘉瑞：就像刚刚提到的最近在芝加哥的大宗交易，我们一直比较重视美国市场，美国毕竟是全世界最大的经济体，虽然地产低迷，却正是投资的好时机。我个人也很看好伦敦、纽约、新加坡、香港、上海、北京等世界性大城市，大的经济体。

接下来的20年，中国的GDP大概会增长5到6倍，是欧美国家的两三倍，因此北京、上海乃至整个中国的增长潜力还是很大。经过几代后看过来，中国现在的发展才刚刚开始。

目前鹰君在内地投资只占整个集团的10%，但未来5年会增至30%到40%。我们在内地市场最重视的，还是一线及二线城市市场，将其规划为集团主要投资发展地区。虽然目前北京、上海的地价和物业依然超出预期，但我们还是注资了上海新天地酒店项目。同时加快了二线城市的投资步伐，我们看好大连城市发展，加上市政府的诚意邀请，项目又位于东港CBD延伸段的优质位置，因此我们选择大连作为进入国内市场的桥头堡。

三联生活周刊：香港以高密度为特征，寸土寸金，请谈谈鹰君在土地资源方面的经验。

罗嘉瑞：1985年公司调整后有一点钱了，我们开始做自己的住宅。我们对半山区做了细致的容积率研究，发现有些楼的容积率没达到极限，但很多人没注意到。我们就去收购这些楼，买下来可以建更多面积，这样赚了很多钱。这也是我长期做医生对经商的影响吧，医学注重分析、研究。另外做医生需要敏锐的判断力和果断的决策力，病情不等人，一旦分析研究有了结果，就必须马上采取行动。

再如旺角，以前是很有历史的红灯区，不仅低端，而且危险。很多人担心，你怎么在那里建个五星级酒店？因为做地产要看人气，旺角的人流永远是最多的。香港1841年开埠之初，内地来港第一站就是这里，一直到现在，小巴巴士的总站还在这里。这么好的交通流量，这么多年轻人周末喜欢来玩的地方，地产的价值当然在。

三联生活周刊：为什么选择在旺角开发城市综合体，而不是一次性卖掉？

罗嘉瑞：我们作为开发商，始终认为旺角是香港的心脏地区，朗豪坊开发对这一地区的影响将是深远的。旺角是没有造一流住宅的环境，那么为什么要浪费这一黄金地段来造二流的住宅呢？如果我们盖住宅而卖了地产，那故事就完结了。

当然，我们最初也没想到整个工程竟然用了15年。中间由于启德机场限高和之后的新机场启用等因素，先后经历了十几次方案调整，最终和市区重建局共同决定采用集商场、写字楼、酒店于一体的城市建筑综合体方案。

虽然朗豪坊外面仍然是拥挤嘈杂的，但我知道很多住在朗豪酒店的客人很喜欢去周围看街道。我们就在每天固定在19点5分（18：65，象征1865年伦敦朗廷开业）带客人去体验，讲解旺角街区的历史，这个时间是选取了鹰君旗下最早一家酒店伦敦朗廷酒店1865年开业的纪念意义。客人们很喜欢，觉得住在这里才是住在香港。所以做城市综合体设计，最重要的是将周围的城市也当成建筑的一部分，考虑它们的交通联系、空间关系、人流互动，这样周围也会变得不一样。

三联生活周刊：为何选择将城市综合体作为内地市场的主要方向，此次将这一模式引入大连东港？

罗嘉瑞：我希望在内地每个大的城市都有像“朗豪坊”这样的项目。我认为融合酒店、写字楼和零售为一体的多功能混合型开发项目在中国城市内是具有很高价值的，各部分相辅相成，比如将朗廷这样的国际化高端酒店引入可提升物业形象，从而带来可观的价格和投资回报。

以我弟弟罗康瑞在上海新天地的开发为例，其实做商场回报是很慢的，赚钱主要是周围住宅。但先做商场，这一区域价值就整体提升了。就像朗豪坊做得好了，写字楼租金、酒店房价也可提高。所以我们希望在国内一、二线城市拿到大一点的地块，做长期开发，整个地区复兴后会有更大回报。而且相比住宅，酒店、商场在税收方面对地方来说贡献更大，我们也希望品牌可以长远留在那里。

三联生活周刊：你曾经提到，在大陆经营一家酒店的成本仅为香港一家类似酒店的1/3，伦敦或纽约的1/5，但上海、北京和香港的酒店房价却基本相同。在竞争日益激烈的内地高端酒店市场，即将入驻大连东港的朗廷酒店优势体现在哪里？

罗嘉瑞：这几年的消费趋势很明显，中国消费者崇尚欧陆品牌。第一家朗廷酒店于1865年在伦敦开业，除了伦敦著名建筑的标志性，还率先安装液压式电梯、独立的蒸汽驱动深井抽水机，并在客房内装有抽水马桶、冷热水及空调设备，是欧洲首家名副其实的“豪华酒店”。1996年我们选择买下这家酒店，部分也是基于它的历史和血统，要买就买最有传奇色彩的。

朗廷酒店集团总部设于香港，根源于欧洲，横跨东西方的背景，让朗廷品牌更具世界性与本土化的双重优势。我们是酒店业主，同时也是酒店管理公司，让集团拥有很多独一无二的发展经验。朗廷酒店的另一大优势是那令人迷醉的住宿体验和贴心服务。你知道，现在全世界最好的酒店服务都是在亚洲。■